離婚のときに家をもらいたい
婚姻期間中に住宅ローンを組み、離婚時に不動産をどのようにするのかについては問題となることが多くあります。浮気・不倫をしたとの道義的責任があるとして子どものために家には住み続けるように希望を出し、合意をするケースも少なくありません。一方で、住宅ローンの未払いがあった場合には、競売で突然家を失うなど危険性も伴います。そこで、このページでは、離婚のときに家をもらいたいと考える場合の対策とどのようなリスクがあるのかを解説致します。
１ 離婚と住宅について
離婚については、住宅をもらうことができるかについては、財産分与として受け取る方法と慰謝料の代物弁済として受け取る方法があります。しかし、住宅には住宅ローンがついている場合には、慎重に対応が必要となるでしょう。
まず、住宅について、不動産の登記名義、住宅ローンの契約内容を確保しておくとよいでしょう。不動産登記簿謄本、固定資産税評価額証明書、住宅ローン契約書、残債ローンについて確認をしておきましょう。
そして、不動産に残ローンが残っていない場合には、住宅をどのように財産分与されるか、慰謝料の代物弁済とするかを決定することとなります。
残ローンが残っている場合には、オーバーローンとなっているか、アンダーローンとなっているかを確認することとなります。
オーバーローンの場合にも売却するか、住宅ローンの支払いつつどちらかが継続して居住するかを決定していくこととなります。
アンダーローンの場合には、売却して売却益の２分の１ずつに分ける場合やローンの分担、誰が住み続けるのか、保証人をどうするのかなどを決めていくこととなるでしょう。
そのうえで、住宅をどのように処理すべきかを検討しておきましょう。
２ 離婚時に住宅をもらう方法
（１）財産分与としてもらう
不動産に残ローンが残っていないときやアンダーローンの場合には、財産分与で受け取ることができないかを検討します。財産分与は、夫婦の共有財産を２分の１ずつにすることがメインであるため、不動産の取得を希望する場合には、預貯金、退職金などほかの財産の価格と調整しなければなりません。不動産を取得したい意向を伝え、他の財産との調整を行えば、財産分与として不当ではないことを主張していくこと、不動産の利用の合理性があることを説明していき、合意を目指していくこととなるでしょう。
（２）慰謝料の代物弁済としてもらう
離婚原因について、不法行為が成立する場合には離婚慰謝料、不貞行為に基づく損害賠償請求権が成立する場合があります。残ローンがないときには不動産の価値が数百万円まで減少していることがあり、離婚慰謝料などについては、数百万円の請求ができる場合があります。他に清算できる財産がない場合には、慰謝料の支払いとして、不動産の代物弁済を受けておることがあり得ます。不法行為に基づく損害賠償金の金額はどの程度か、不動産の現在の価値はいくらかを査定表などにより判定し、離婚協議書で支払期日などを定めることがあり得るでしょう。代物弁済の不動産移転登記などをしっかりとしておくことも大切でしょう。
３ 離婚時の住宅の処理方法
（１）任意売却
不動産については、ローンが残っていない場合やローンが残っている場合には、不動産を売却し、売却益を２分の１ずつとなることがあり得ます。
不動産を任意で売却することは、競売手続を取ることなく売却をすることができるのでできる限り高額の金額となることがメリットです。
不動産会社に複数の見積もりなどを依頼し、適正な価値を把握していくこととなるでしょう。住宅ローンに残ローンがある場合には、不動産査定の見積もりをもとに金融機関に対して売却、残ローンの支払方法について協議を行うことになります。
不動産会社に媒介契約などを依頼し、売却活動を開始することとなります。不動産会社は、インターネットなどに記載し、購入希望者、価格交渉を行っていくこととなります。価格交渉がまとめれば、不動産売買契約を締結し、決済を行い、残ローンを支払いの上、残りの清算を行うこととなります。
不動産会社について対応の分野はあり得ますので、任意売却の対応が可能かを確認しておきましょう。
また、不動産売却益について２分の１ずつとするのであれば、決済後、分けるように準備をしておくことが大切です。可能であれば、調停中に決済まで終えておき、お金がある中で裁判所が関与している中で、分けることと検討してもよいでしょう。離婚後の場合に行う場合には、公正証書や調整成立の段階で履行ができるよう取決めを行っておくことが大切となるでしょう。
（２）片方が住み、片方が財産を受け取る
住宅ローンについて支払いを継続し続ける側が居住する場合には他の財産分与の清算がきちんと行われる場合には、それほど問題とはならないでしょう。
よくあるケースとしては、住宅ローンについて元夫が支払いを続け、元妻が子どもが成人するまでは不動産に住み続けるといった合意を行うことがありえます。もっとも、このような方法の場合には、元夫に利益があまりないため、財産分与などで将来不動産を取得できるメリットなど一定の財産的メリットがあるほうがよいでしょう。
また、この方法のデメリットとして、住宅ローンについて、元夫が支払いを途中で終了させてしまった場合には、不動産を競売にかけられてしまうおそれがあります。そのため、不動産喪失のリスクを抱えることとなりますので、毎月の入金は元妻で管理を行うなど履行確保について合意をしておくとよいでしょう。
３ 住宅ローンが残っている場合
（１）債務者が夫で、夫が住み続ける場合
住宅ローンにおいて債務者が夫であり、夫が住み続ける場合には、オーバーローンの場合とアンダーローンの場合とで異なってくることとなるでしょう。オーバーローンの場合には、マイナスの財産であるため、財産分与の対象とはならないと考えられるでしょう。
債務者が残ローンの支払いを続け、夫が住み続けるため不動産登記簿の変更などが不要であるため、特段の手続きが不要である点はメリットとなるでしょう。
残ローンの支払いが終えた場合には、不動産をどのように処理するかについてあらかじめ合意をしておくとよいでしょう。
アンダーローンの場合には、プラスの財産を観念できるため、財産分与の対象として考慮がなされます。住宅ローンを支払い続けるとしても、不動産を取得し、利用し続ける場合には、アンダーローンの２分の１の価値相当額の支払方法などを検討する必要があるでしょう。
（２）債務者が夫で、妻が住み続ける場合
住宅ローンにおいて債務者が夫で、妻が不動産に住み続ける場合には、不動産登記簿の名義をどちらとするのかにやや問題があり得ます。
不動産登記簿の名義を妻名義にするために、金融機関の協議を行うことが必要となるでしょう。
通常は、住宅ロ＝ンの契約中においては、返済中に名義人を変更することは金融機関の許可を得ておくことが必要となります。住宅ローンの名義人変更については、金融機関の審査が下りるかどうかについて収入などによって難しいことがあるでしょう。事前に金融機関との協議を行っておくこととなるでしょう。もっとも、現実的には、金融機関は履行の確保ができていないとしてやや困難な面があるでしょう。
不動産登記の名義人を変更しない場合には、住宅ローンの支払い、将来の売却のリスクを得ることが多いでしょう。
住宅ローンについて住居に住まない元夫が住宅ローンの支払いを継続することについては、最初は支払いをしても将来においても支払いが継続されるかリスクが存在することとなります。
住宅ローンの支払いについて住居に住む妻側が支払いを継続する場合については、支払口座を管理し、入金を行うこととなりえます。住宅ローンを妻側が支払い続ける場合には、将来、清算を行えるかについて不安が残るため、きちんとして合意をしておくことが大切でしょう。
また、不動産登記簿に登記名義がある場合には、所有権に基づく処分行為として売却などがなされることがあり得ます。当初は協力関係にあってものちに子どもの教育方針や面会交流について対立し、所有者が勝手に売却することがあり得てしまうリスクを負っていくこととなるでしょう。合意書において、売却をしないことや一定の期間は家に賃貸借にて住み続けることを定めておくことがあり得るでしょう。
（３）夫婦共同でローンを借りている場合
不動産について共同でのローンを組み、共有名義の不動産であることがあります。
離婚後にも、共有のままであると、不動産の売却時に同意が必要である、相続手続で問題が生じることとなるでしょう。そこで、離婚時にきちんとした対応を行うことが大切です。
ローンの単独名義にできるか、金融機関との調整、財産分与としての調整を行う必要があります。借り換えにより単独名義とできるかを検討するとよいでしょう。金融機関との調整は、対応次第ではありますが、十分な信用がなければ単独での審査が下りない危険性があります。
親族からの援助や特有財産などの支出からローンについて一括支払を行い、財産分与を行って単独名義とする調整を行うことがあり得ます。財産分与としての調整としては、それぞれが特有財産からの支出分などを考慮し、夫婦財産の清算として２分の１ルールとなっていることを計算していくこととなるでしょう。
４ 住宅ローンが残っていない場合
（１）財産分与
財産分与には、①清算的財産分与、②扶養的財産分与、③慰謝料的財産分与の３種類があります。扶養的財産分与は、補充的に用いられるため、清算的財産分与を行うことが前提となるでしょう。慰謝料的財産分与を行うためには、一定の不法行為が存在していることが必要となるため、不貞行為や暴力、虐待、モラルハラスメントを証拠により立証できるかを準備しておくとよいでしょう。
（２）財産分与の基本的考え方
清算的財産分与については、夫婦財産を２分の１とするのが基本的なものとなります。
寄与度や特別の事情があるかによって分与割合が変更されないかを検討しておく必要があるでしょう。
（３）合意書の作成
合意書の作成として、①共有持分を分与する場合、②不動産全体を分与する場合、③不動産全体を分与する代わりに反対給付として金銭給付をする場合、④住宅ローン完済後に分与を行う場合などがあり得るでしょう。
不動産については価値が高く、きちんとした履行を行えるようにするために公正証書にて作成されることをお勧めいたします。また、不動産については登記移転手続を行うこととなります。公正証書や調整条項として登記手続ができるよう対応を行っていくことが大切となってくるでしょう。
５ 税金上の注意点
（１）相当額を超えている場合 贈与税
財産分与については、夫婦共有財産の清算であるため、財産分与が金銭で支払われる場合には、課税がなされないことが多いでしょう。
もっとも、分与された財産の額が婚姻中の夫婦の協力によって得た財産の価値やその他すべての事情を考慮して多すぎる場合や相続税や贈与税を回避するために行われたと認められる場合には、相当額の贈与税がかかることがあり得ます。
（２）不動産取得税について財産分与では課税対象とならない
財産分与により不動産の取得をおこなった場合には、夫婦共有財産の清算であれば、不動産取得税は課税されないこととなるでしょう。
もっとも、離婚後の扶養を目的とする場合には、不動産取得税の対象となる可能性があるでしょう。扶養的財産分与の場合には、離婚協議書等にて、分与側が支払うなどの合意を行うなど対応を行うとよいでしょう。
（３）譲渡所得税がかかるかの確認を行う。
譲渡物の時価から取得費用と譲渡にかかるコストの差し引きを行い、プラスの財産が生じていた場合には、譲渡所得税の課税対象となりえます。基本的には、土地建物が急騰していない場合には、取得時の価値が相当額となることや控除枠があるために、かからない場合もありますが、譲渡所得税がかかるかどうか、控除枠内(居住用不動産で時価３０００万円までは非課税)であるかについて確認をしておくとよいでしょう。
（４）不動産取得の名義変更にて登録免許税は必要
不動産などの登記名義を変更する場合などには、登録免許税が必要となってきます。
財産の価値に対して一定の倍率をかける形‘(固定資産評価額の２％)ので算定を行うため、不動産の価値が高い場合には数十万円の準備が必要となることがあり得ます。
登録免許税についても事前に見積もっておくとよいでしょう。
（５）固定資産税
固定資産税については、固定資産評価額の１．４％、都市計画税については、固定資産評価額の０．３％を検討するとよいでしょう。
６ 財産分与の手続きについて
（１）合意書・公正証書
財産分与においては、協議離婚書の中で定める方法があり得るでしょう。将来の履行確保を行うために、公正証書で定めるとよいでしょう。合意書、公正証書においては、支払い方法として一括支払い、分割支払い、定期金支払いといった形とするのか、支払期限、対象財産の特定などをきちんと行っておくことが大切となるでしょう。
（２）調停・裁判
協議での調整ができない場合や裁判所できちんとした調停条項を確保するために、裁判所での調停手続において財産分与を行うことがありえます。離婚後２年以内であれば、財産分調停も可能であるため、離婚を先行させ、財産分与を行う場合にはできるだけ早期に調停を申し立てる必要があるでしょう。
離婚調停から離婚訴訟に至る場合もあります。裁判所での主張、立証手続きを通じて対応を行っていくことが大切となってくるでしょう。
７ まとめ
財産分与については、離婚の中でももっとも大きな金銭の移動となることが多く、不動産については、対応すべきことが多々あることとなります。個人で行うことが難しい部分があるために適切に財産分与を行うために弁護士に依頼をされるとよいでしょう。天王寺総合法律事務所では、離婚問題に取り組む弁護士が所属しておりますので、不動産において住宅を利用できるむねの合意を行うなどご依頼をされたい場合にはぜひお気軽にお問い合わせください。
